Порядок покупки земельного участка

В РФ граждане имеют возможность приобретать земельные участки в личную собственность путем подписания договора купли-продажи. Такой способ приобретения недвижимости — один из наиболее популярных.

Порядок сделки регламентируется соответствующим постановлением «Об утверждении порядка купли-продажи». Это постановление используется при продаже земли, приобретаемой для организации индивидуального подсобного хозяйства, жилищного строительства и садоводства.

В этом вопросе принципиально важно знать и понимать следующее: какие виды земельных участков существуют, какой необходим пакет документов, каков порядок покупки земельного участка, какие существуют способы проверки чистоты сделки и какие неосторожные действия могут привести к непоправимым ошибкам.

Какой бывает земля: категории и разрешенный вид использования

Любой надел в нашей стране классифицирован по целевому назначению. В этой связи существуют такие виды земельных участков:

  1. сельхозназначения (для сельскохозяйственных целей и животноводства);
  2. населенных пунктов (для жилого строительства или для развития городов и сел);
  3. промышленного назначения (транспорт, промышленность, связь и пр.);
  4. особо охраняемых объектов (пограничная служба, военные объекты);
  5. лесного и водного фонда (природные заповедники, лесные и водные фонды);
  6. запасные фонды.

Помимо категорий целевого назначения, существуют виды земельных участков по типу разрешенного использования, определяющему, каким образом площадь может использоваться внутри каждой из категорий. При этом определенный вид допустимого использования может быть единым для наделов из разных категорий. Так, для индивидуального подсобного хозяйства подойдут территории из категории сельскохозяйственного назначения и из категории населенных пунктов, а осуществлять жилищное строительство можно на территориях населенных пунктов и на территориях сельскохозназначения.

Виды земельных участков по типу разрешенного использования, классификация относительно факультативная, так как собственник имеет право поменять вид разрешенного пользования. Для этого требуется обратиться к местным властям с ходатайством, объясняющим причину смены и приложить к нему необходимые бумаги. Решение об изменении вида использования выносится во время публичных слушаний в течение одного месяца с момента обращения. Если по ходатайству будет принято положительное решение, потребуется внести изменения в кадастровый план.

Где можно строить дом

Существуют различные виды земельных участков по разрешенному использованию. Они делятся на земельные участки для:

  1. сельхозпроизводства;
  2. индивидуального хозяйства по производству и переработке сельхозпродукции (подсобного);
  3. садоводства;
  4. фермерского или крестьянского производства;
  5. дачного строительства;
  6. индивидуального жилищного строительства.

Некоторые виды земельных участков по типу разрешенного использования кажутся похожими, однако каждый из них имеет принципиальные отличия от остальных.

Дачное строительство

Надел, предназначенный для дачного строительства, может быть использован для строительства жилого дома с возможностью или без возможности дальнейшего проживания и регистрации в нем. Здесь можно выращивать фрукты и овощи для индивидуального потребления. Крестьянско-фермерское строительство.

В таких местах собственник имеет право постройки зданий, необходимых для ведения крестьянского хозяйства и фермерского хозяйства, выращивать овощи и фрукты и разводить скот, однако при этом он должен иметь статус ИП.

Индивидуальное жилое строительство

Что касается участков под ИЖС, то это, в первую очередь, участки под строительство: здесь нужно построить жилое здание, можно выращивать фрукты и овощи, также можно зарегистрироваться.

Садоводство

Застройка возможна с некоторыми ограничениями. При необходимости расширения прав на застройку необходимо перевести землю в подходящую категорию или поменять вид ее целевого использования.

Личное подсобное хозяйство

В зоне ЛПХ разрешено выращивать фрукты и овощи, а вот строить жилые здания можно только с разрешения местных властей (пункт 1 статьи 7 ЗК РФ).
Это основные, но далеко не все виды земельных участков по разрешенному использованию.

Какие потребуются документы

Порядок покупки земельного участка сильно отличается оттого, что предусмотрен в случае приобретения квартиры. Здесь необходимо уделить особое внимание точности описаний в документах и их соответствию реальным данным. Оформление земельного участка возможно при наличии следующих документов от продавца:

  1. паспорт (если договор купли земельного участка подписывается с физлицом);
  2. нотариально заверенная доверенность (если продавец действует через официального представителя);
  3. паспорт и свидетельство о госрегистрации (если продажа осуществляется индивидуальным предпринимателем);
  4. учредительные документы (если продажа осуществляется, продается юридическим лицом).

Кроме этого, продавцом должны быть предоставлены:

Кадастровый паспорт (план).

Покупаться и продаваться могут только те земельные участки, которые прошли кадастровый учет в государственных органах (статья 37 ЗК РФ). Порядок покупки земельного участка при отсутствии кадастрового паспорта: сделка не может быть оформлена, ни на каких законных основаниях. Кадастровый паспорт должен содержать сведения об адресе, площади и маркировке границ, общее описание, о категории и разрешенному использованию, наличии построек, а также оценку качества и цены надела.

Правоустанавливающий документ.

В этой роли может выступать договор о купле-продаже, обмене или дарении, подтверждающие факт и способ приобретения недвижимости продавцом, либо постановление суда о присуждении права владения им.

Свидетельство о праве собственности.

В соответствии со статьей 14 ФЗ от 21.07.1997 факт получения прав на недвижимость должен быть подтвержден выдачей собственнику свидетельства о госрегистрации права собственности.

Отказ субъектов РФ от выкупа землеучастка.

В соответствии со статьей 8 ФЗ от 24.07.2002 101 субъекты РФ имеют приоритетное право на их приобретение в случае продажи.

Нотариально утвержденное разрешение супруга (супруги) продавца Разрешение на проведение сделки по продаже (аналогичное разрешение требуется и от покупателя) необходимо, если стороны состоят в законном браке.

Справка из ПНД и НД

Порядок покупки земельного участка улица, состоящего на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Подобная сделка может быть признана недействительной, поэтому психоневрологической и наркологический статус продавца следует подтвердить в обязательном порядке. В случае подтверждения положительного статуса продавца в любом из этих учреждений, от сотрудничества следует отказаться.

Проверяем юридическую чистоту земли

Российское законодательство о земле настолько объемно и запутанно, а акты и постановления . противоречивы, что даже специалисту порой сложно понять, каким из них следует руководствоваться. Именно поэтому нужно с особой внимательностью проверять следующие данные:

Права на недвижимость

Права продавца подтверждаются свидетельством о госрегистрации права собственности на продаваемый надел, а также договором купли-продажи (договором наследования, дарения или мены и пр.) и кадастровым паспортом. Порядок покупки земельного участка при отсутствии документов, удостоверяющих права собственника: в этом случае покупатель может запросить выписку из ЕГРП о статусе недвижимости и в случае, если ее статус соответствует сказанному продавцом, попросить его восстановить требуемые для сделки бумаги.

Категория надела

Следует с большой осторожностью приобретать землю сельхозназначения, которая, по уверениям продавца, может быть переведена в категорию для населенных пунктов. Подобный перевод, во-первых . стоит немалых денег, во-вторых . займет большое количество сил и времени, а в-третьих . и вовсе может не состояться. Не стоит забывать и том, что виды земельных участков, ориентированные для садоводства и огородничества, могут быть переориентированы под жилое строительство (возможно, с рядом ограничений). В случае же, если приобретаемая территория предназначена для многоэтажной жилой застройки, следует понимать, что вскоре вокруг нее могут выситься многоэтажки. Порядок покупки земельного участка, который относится к категории земель сельхозназначения, ничем не отличается от случаев, в которых земельные участки соответствуют категории населенных пунктов.

Наличие обременений

Нередко случается так, что люди спешно продают землю в случае возникновения притязаний на нее со стороны новых наследников, ареста или же отчуждения в пользу государства (например, для строительства военной инфраструктуры). Узнать об обременениях можно, запросив справку из ЕГРП (Единого госреестра прав) в Кадастровой палате или через сайт Росреестра. Справка об отсутствии обременений должна содержать информацию об адресе, собственниках, ограничениях в использовании, притязаниях, наличии судебного процесса по разделу. Порядок покупки земельного участка, обремененного притязаниями субъектов государства или частных лиц: сделка невозможна.

Достоверность данных

В первую очередь, требуется проверить удостоверяющие документы продавца и сопоставить их с данными, обозначенными в Кадастровом паспорте и свидетельстве на право владения. Также необходимо проверить адекватность информации, изложенной в Кадастровом паспорте, запросив справку из ЕГРП. Совершая сделку с риэлтерской компанией, следует внимательно ознакомиться с ее регистрационными данными и наличии у нее прав на продажу объекта. Приобретая территорию в садовом товариществе, продавец должен предоставить справку об отказе дольщиков от приоритетного права на ее приобретение.

Поделиться с друзьями:
Комментарии: 1
  1. Тоня Мамкина

    Интересный порядок покупки земельного участка. Мне понравился. Действовала по этому же принцыпу

Добавить комментарий